CFA全球视角 不动产回暖 海外房产抄着了 (转载)
2008年，人们依稀记得那场金融危机带给全球各地楼市的“梦魇”，这股“跌潮”在2011年达到谷底。在此时，海外房产也迎来了大批的“中国房东”，中国海外炒房团、海外抄底团纷纷见诸外媒报端。五年过去了，全球房价出现了全面回暖的迹象，中国首批炒房者是否就此“大赚一笔”？权威人士和房地产专家表示，只要时机和地点对了，中国首批购房者是赚了。
据国外媒体近日报道，全球房价吹起了“一阵涨风”，越来越多的投资者甚至担心房地产市场已经出现泡沫。
报道称，伦敦房地产市场的估值达到历史高点；美国一些主要城市的房价正在飞速上涨，堪比次贷热潮高峰期时的涨势；加拿大和澳大利亚的房价也达到异常高的水平……
“伦敦的房地产市场正在演变成全球富豪尤其是华人富豪的财富‘后花园’。”报道描述称，在本轮房价上涨过程中，“中国房东”的力量不容小觑。来自德意志银行的报告显示，伦敦中心区域高端房产的买家当中，只有27%来自英国本土，而超过48%的买家来自中国香港、中国内地、新加坡和马来西亚。
同时，根据高力国际的报告，2007年至2012年间，澳大利亚的外国直接投资当中，中国所占比例增加了两倍。
中国人眼光准
投资中央区房价涨10%
英国著名房地产中介公司“莱坊”合伙人利亚姆·贝利今晨接受《法制晚报》记者采访时表示，即便近年来英国房价出现了上涨，但是“速度”依然达不到2008年一季度时的“终点线”。
贝利告诉记者，中国买家大约2009年涌入英国房地产市场。“中国买家主要关注的是伦敦中央地区，他们中的很多人倾向于购买新建的房产用来出租，希望最大化其租金的收入，希望通过租金来获得高收益。”
贝利对记者表示，自2008年以来，伦敦中央区的房价增长异常迅猛，自2009年以来，也就是首批中国买家涌入英国房地产市场的时候，每年的涨幅均在10%左右。
现在还是好时机吗？
贝利告诉记者，很多投资者相信，伦敦拥有强劲的经济增长前景，这也是支撑投资者购买伦敦房产的原因。即便伦敦现在被金融危机所拖累，但是整体来说伦敦房产的长期魅力依旧没有减弱。
美国
抄底美国 中国客至少盈利三成
全美首选地产集团首席华人投资顾问陈靖国接受法晚记者采访时表示，美国房价经历2007年次贷风暴、2008年雷曼兄弟倒闭以来，一路下滑到2011年底，自2012年初才开始回暖。此后，房价一路上扬，直到现在。
在有见底趋势的2011年初，大量国内买家，也就是所谓的“中国首批炒房者”开始出现于美国房地产市场。
陈靖国告诉记者，因为买房和绿卡是两回事，所以国内买家绝大多数都是投资性买房。很少部分是自住，除非本身有绿卡。
陈靖国称，只要购买的地产位置不太差，至少应该都有相当的盈利，粗略估算应该有30%-60%的盈利空间。
出手美国房产 最好五年之后
陈靖国以自己的亲身经历告诉记者，一位中国的投资客户2011年9月份以11万美元的价格买下了一户独立别墅，而如今的市值已经达到了17.8万美元甚至更多。
但是这17.8万美元到底有多少盈利？陈靖国给记者算了一笔账。在美国，交易环节要收取6%的销售佣金（中间人的报酬），所以最终的盈利中要剔除这6%的销售佣金。
而如果要将房屋转手卖掉的话，要收取约在总价2%左右的费用（包括房产税、物业费、房产交易费、过户费等）。因此，在购房5年到10年后转手才能够保证投资者实现盈利。
现在还是好时机吗？
这样看，在美投资房产回报是比较可观的，但投资者应该做到“灵活应变”。陈靖国告诉记者，现在美国的房地产价格上涨，有些地区价格上涨得过于快速，而市场供需接近饱和，区域的商业经济活力不足，此时投资得多加小心。
而对于另外的一些地区，房地产价格稳步上涨，流入和流出人口呈正成长，就业机会高，失业率相对较低，商业地产旺盛等指标都标志着此时依然是购买的好时机。
只涨不跌 中国“强力军”多盈利
澳大利亚房产中介公司麦格拉思房产公关经理雷切尔·塔姆博锐在接受《法制晚报》记者采访时表示，过去几年，中国是澳大利亚房产市场的购买强力军。2010年至2012年间，中国买家的数量猛增75%，而仅在2012年一年里，就完成了约242亿元的交易额。塔姆博锐告诉记者，即便金融危机给所有的经济体和金融市场带来了挑战，但是澳大利亚的房价依然维持在5%-25%的增幅，可以说投资者是盈利的。
现在还是好时机吗？
澳大利亚新一轮的经济增长期已经开始，有很多的理由值得买家和投资者现在出手购买澳大利亚房产。
澳大利亚创纪录的低利率使得现在购买房产更加实惠，可以说在澳买房比租房便宜。
房产成本
$178,000 × (2% + 6%) + $110,000 = $124,240
出售利润
$178,000 × 92% - $110,000 = $53,760 ①
两年间资金流动
流入：每月租金1050美元
流出：每月持有运营成本：$100 (物业费) + $110,000 ×1.5% / 12(房产税) + $1050× 8%(房产管理费) = $321.50/月
每月资金流入=$728.5
两年资金流入总量= $17,484 ②
两年总的利润为①+② = $71,244
出售利润率=$71,244 / $110,000 = 64.8%
■权威解读
著名房产研究机构克尔瑞研究中心总监、资深房产分析师薛建雄在接受法晚记者采访时表示，全球多地房价上涨，看首批海外炒房者是否赚钱，应该要看时间节点而定。也就是说当时买在“高点”价位上的人现在肯定是亏的，相反肯定是赚钱的。比如2007年底、2008年初买的房子有些现在还是亏的。
薛建雄表示，中国海外炒房者主要在美国、英国和澳大利亚三地购入房产。全球各地房价的最低点应该是在2011年底。如果当地的炒房者那时候购入房产的话，应该说是赚钱的。
“在美国房价跌得一塌糊涂的时候，澳大利亚的房价并没有跌反而在上涨。如果说要盈利的话，澳大利亚相对来说会高一些。”薛建雄表示。
还能赚？ 海外购房两大要点 “纯炒房”亏多盈少
薛建雄表示，不管到海外哪里买房，投资者需关心两个问题。首先是这个国家的经济和人口是否增长，只有这两者同时增长房价才有增长空间，也才会有盈利的空间。
薛建雄指出，例如日本和欧洲的经济有增长，但是人口一直在下降，所以房价涨幅不会很大。而美国、澳大利亚、新加坡这些地方房价增长，也是因为其人口和经济投资均在增长。
薛建雄进一步指出，此外第二个要关心的就是房产的持有成本。在中国，买房除了每年交一点物业费以外基本没什么成本，而在外国房产税是很高的，而且像物业税等税收款项也很复杂。
薛建雄指出，很多时候，“纯炒房”的人很多都是亏的。他指出，很多人买了别墅又不出租，自己也不去住，然后每年还需要缴纳房产税、物业管理费等。而真正移民购房自住和纯投资的情况会好一点。以美国为例，他们买房后会出租，而美国的租金也很高，租金抵去费用还相当于房价的3%。
http://hysz.net/hys/2610.html
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