任志强：三条主线将会影响房地产市场(转载)

楚腾滨

　　华远地产董事长任志强：三条主线将会影响房地产市场，2014年至少有三条主线将会影响房地产市场。
　　其一是GDP和房地产市场关系
　　如果宏观经济转好，地产通常会受到打压，一旦GDP增速有所下降，地产将会被视为重要推动力。预计今年的宏观经济不会太好，也不会太差。
　　第二条主线是供给
　　根据中国指数研究院1月2日发布“2013年中国300城市土地市场交易情报”显示，全国300个城市土地出让金总额为31304.5亿元人民币，同比增加50%。共成交土地37208宗，成交面积143569万平方米，同比增加10%。由此可见，土地供应量增加的趋势会持续，一方面，通常土地两三年后才能上市形成供应，市场调整通常以三年为一个周期。而在政府垄断供给局面下，也难以形成更大规模的供应。另一方面，部分城市的住房需求仍旧十分旺盛。
　　第三条主线是改革
　　越市场化，对企业越有利。市场化方向明确以后，证监会会逐步放开房企融资审批，审批速度也将会加快。而2014年将诞生新的一批销售额千亿企业，20个以上500亿企业，市场集中度会越来越高。
　　从上海楼市的整体走势看，2014年房价将依旧持上涨趋势。尤其是房价预期上涨并未发生根本性改变。
　　在二手房市场，多数房东并未因为目前的观望氛围而对后市抱消极心理，相反由于持有成本有限，房东的挂牌价格依旧较为坚挺。
　　汉宇地产市场部分析师朱春峰认为，目前的楼市遇冷只是短暂的，而随着“沪七条”等政策效应的消化，买家观望的情绪也会随之减弱。
　　目前全市新建商品住宅的存量约970万平方米，其中公寓住宅存量仅约640万平方米，以单月100万平方米的销售量，只能维持6个月，供需矛盾依旧严重存在。2014年楼市调控整体大环境会相对较为温和，同时随着信贷自身的“松动”，在季节性利空效应的消失等条件下，市场的需求量在进入2014年第二季度便会陆续释放。
　　刚需购房和改善型购房还是市场购房主力。朱春峰分析，2014年刚需和改善型户型的份额行情变化会延续2013年的走势。根据汉宇地产市场部对全市户型份额监测的数据显示，2013年新建商品住宅中90-120平方米户型的份额最高，达到30%，而在二手房方面，50-70平方米的户型份额最高，达到了24.1%。
　　但从2013年全年的户型成交走势看，虽然小户型依旧是市场成交的主力，但是其份额却相应有所下滑，幅度基本在1%-3%。与之相反的是由于市场回暖，改善型置业需求激增，其份额也相应有所提升，其中2013年二手房90-200平方米户型份额上涨1.6%。
　　从户型和价位配比情况看，城区外(如松江新城、嘉定新城、浦东周康等热门板块)的户型依旧为以90-120平方米的中小户型为主，其单价在1.8万-2万元/平方米，城区内(徐汇中心、陆家嘴)的区域中次新房的户型面积则以120-150平方米为主，其单价在3万-5万元/平方米。而老公房的户型面积则以50-70平方米为主，其单价在2万-4万元/平方米。
　　刚需置业在户型选择方面，通常以城区外90-100平方米的中小户型和城区内50-70平方米的老公房为主，总价基本控制在150万-200万元。而对于改善置业者，通常会选择城区外 90-150平方米的中大户型和城区内 90-120平方米的次新房，总价则控制在300万-500万元之间。从热点板块看，松江新城、浦东金桥、周康、徐汇中心等板块是刚需和改善置业者较为青睐之地。
　　随着改善置业者的增多，今年总价150万-300万元的房子将唱主角。相关数据监测显示，2013年上海市新建商品住宅总价段份额中，主力价位段为100万-400万元，其市场份额占到72%。
　　而在二手房方面，尽管150万元以下的市场份额(以网签成交总价为统计依据，低于市场实际份额)依旧维持在6成，但同比却下滑了10个百分点，相应的150万-500万元的改善置业份额则突破升至35%。目前上海楼市的供需矛盾依旧较为严重，2014年房价上涨的主旋律并不会有太大变化，只是在上涨幅度上会有一定的控制。
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